Sprzątanie osiedli: od planów do listy stref, jak rozpisać metraż do sprzątania

Dokładne liczenie powierzchni wspólnych zaczyna się na biurku, a nie na klatce. Pięć kroków i masz materiał, który obroni się przy przetargu na sprzątanie osiedla i w rozmowie z zarządcą nieruchomości:

1. Pobierz rzuty/plany od dewelopera lub z administracji; upewnij się, że są w skali i z legendą.
2. Oznacz strefy wspólne – wewnętrzne (klatki, korytarze, wózkownie), zewnętrzne (chodniki, place, pergole), techniczne (garaże, komory śmietnikowe, węzły).
3. Wyklucz lokale prywatne – mieszkania, ogródki wydzielone, miejsca postojowe „na własność”.
4. Nadaj identyfikatory stref (np. B1-KL2-1p, G-A, Z-CH1) i wpisz parametry: nazwa, kondygnacja, dostępność, uwagi.
5. Podsumuj metry w układzie: klatka → budynek → całe osiedle; przygotuj tabelę do wyceny i harmonogramu.

Przykład z realnego osiedla: 3 budynki, 6 klatek schodowych, 2 garaże podziemne.

Powierzchnie wspólne dzielą się na trzy grupy:

• wewnętrzne: 1 020 m² (klatki schodowe i korytarze),
• zewnętrzne: 420 m² (ciągi piesze i plac zabaw),
• techniczne: 400 m² (garaże i komory).

Łączna powierzchnia do sprzątania wynosi 1 840 m².

Każdą strefę warto opisać oddzielnie, podając:

• nazwę strefy, np. „Klatka B2 – parter”,
• kondygnację, np. 0,
• dostępność, np. „24/7”,
• dodatkowe uwagi, np. „strefa zamknięta w godzinach 22–6”.

Taki podział pozwala realnie ustalić częstotliwość sprzątania, dobrać odpowiednią chemię profesjonalną i prawidłowo wycenić utrzymanie czystości osiedla.

Źródła metrażu i metody pomiaru – jak uniknąć sporów przy sprzątaniu

Metraż powierzchni wspólnych bezpośrednio wpływa na koszt sprzątania i podział opłat. Źle dobrane źródło danych niemal zawsze kończy się sporem na etapie rozliczeń. Dlatego kluczowe jest nie „skąd wziąć liczbę”, ale która metoda jest wystarczająco wiarygodna do celów operacyjnych.

W praktyce stosuje się cztery źródła danych:

• Rzuty projektowe lub modele BIM
  Szybkie i spójne, ale często pokazują stan projektowy, a nie rzeczywisty. Nie uwzględniają zmian wykonawczych, wnęk, przesunięć ścian ani elementów technicznych.
• Inwentaryzacja powykonawcza
  Najbardziej wiarygodna dokumentacja formalna. Dobra jako baza do umów i rozliczeń rocznych, o ile nie jest przestarzała.
• Pomiary w terenie (dalmierz, koło pomiarowe)
  Najlepsze do bieżących korekt i weryfikacji. Czasochłonne, ale pokazują rzeczywisty stan obiektu, w tym strefy problemowe.
• Ewidencja lub księga obiektu
  Przydatna jako punkt odniesienia, ale zbyt ogólna do rozliczeń sprzątania. Często zawiera zaokrąglenia lub metraż liczony inną metodą.

Najrozsądniejsze podejście to jedno źródło główne + jedno źródło kontrolne, a nie mieszanie wszystkiego naraz.

Jak mierzyć, żeby liczby były porównywalne

Żeby uniknąć chaosu:

• stosuj PN-ISO 9836 i jedną linię pomiaru dla wszystkich stref, np. po wewnętrznym obrysie ścian,
• przyjmij jednolite zaokrąglanie, np. do 0,1 m²,
• zaakceptuj tolerancję pomiarową do ±2%, ale tylko jako margines techniczny, nie sposób na „dogadywanie się”.

Jeżeli metraż z dokumentów i pomiarów terenowych różni się bardziej niż ok. 1%, nie uśredniaj automatycznie. To częsty błąd.

Rekomendowana metodyka dla sprzątania osiedli

• Rozliczenia roczne i umowy
  Inwentaryzacja powykonawcza jako baza.
• Korekty zakresu i wyceny sprzątania
  Pomiary w terenie.
• Kontrola i weryfikacja
  Rzuty projektowe, BIM i ewidencja obiektu jako materiały pomocnicze.

Efekt takiego podejścia jest prosty: mniej sporów o metry, szybsze rozliczenia sprzątania i jasne zasady, które da się obronić na zebraniu wspólnoty bez „kreatywnej matematyki”.

Rozliczenie sprzątania: stawka za m² i harmonogram prac

Jak policzyć stawkę za m²

Stawka za m² powinna wynikać z realnego czasu pracy i kosztów, a nie z „widełek rynkowych”.

Wzór operacyjny:

Stawka za m² = (roboczogodziny × stawka RBG + materiały + dojazdy + marża) / m² ważone

Jak to policzyć w praktyce:

1. Policz m² ważone
   Nadaj wagi strefom według trudności i częstotliwości sprzątania
   (np. klatki, windy, garaże, korytarze).
2. Oszacuj roboczogodziny (RBG)
   Ustal, ile godzin miesięcznie faktycznie zajmuje sprzątanie wszystkich stref.
3. Zsumuj koszty i podziel przez m² ważone

Przykład:

• m² ważone: 2 100
• RBG miesięcznie: 220
• stawka RBG: 35 zł
• materiały: 600 zł
• dojazdy: 300 zł
• marża: 10%

Koszt miesięczny: ok. 9 000 zł

Stawka: ok. 4,30 zł/m²

Taki model pozwala porównywać oferty na liczbach.

Jak ustawić harmonogram sprzątania

Harmonogram układaj jako matrycę: strefa × częstotliwość. Tylko wtedy da się kontrolować jakość i koszty.

Przykładowo:

• klatki schodowe: zamiatanie codziennie, mycie 1× w tygodniu
• garaż: pełne mycie 2× w miesiącu + punktowe usuwanie plam
• chodniki: zimą codziennie, poza sezonem według zabrudzeń
• windy: przyciski i lustra codziennie
• śmietniki: mycie i dezynfekcja 1× w tygodniu, sprzątanie otoczenia po każdym odbiorze

Jak zabezpieczyć rozliczenia w umowie

Żeby stawka z wyliczeń nie rozjechała się w praktyce:

• wpisz proste SLA, np. czas reakcji na zgłoszenie do 24 h
• rozliczaj prace na podstawie checklist podpisywanych przez wykonawcę
• wykonuj kontrolę 1× w miesiącu, bez rozbudowanych audytów

Efekt: stabilna cena za m², jasny zakres prac i mniej sporów przy rozliczeniach.

Szukasz firmy sprzątającej do osiedla lub obiektu wspólnego?

Jeżeli chcesz mieć jasną stawkę za m², przejrzysty harmonogram sprzątania i rozliczenia oparte na realnych liczbach, skontaktuj się z nami. Zapewniamy regularne sprzątanie osiedli i części wspólnych na jasno określonych zasadach, bez nieczytelnych wycen i ukrytych kosztów.